Pożyczka hipoteczna – gdzie najlepszy kredyt pod zastaw mieszkania

Pożyczka hipoteczna łączy w sobie cechy pożyczki gotówkowej i kredytu hipotecznego. Dzięki niej pożyczysz bowiem wysoką sumę pieniędzy na dowolny cel, ale pod warunkiem, że pozwolisz bankowi zabezpieczyć się na hipotece swojej nieruchomości.

Sprawdź, jak działa taki kredyt pod zastaw mieszkania lub domu i w jakim banku otrzymasz go na najlepszych warunkach.

Czym są pożyczki hipoteczne – poznaj definicję

Pożyczki hipoteczne znajdują się w ofertach niemal wszystkich banków, jednak wiele osób nie ma pojęcia o ich istnieniu. Tymczasem warto o nich wiedzieć, ponieważ w wielu przypadkach okazują się one lepszym rozwiązaniem niż inne produkty kredytowe.

Definicja pożyczki hipotecznej jest dość prosta – jest to rodzaj pożyczki, która:

• udzielana jest pod zabezpieczenie na hipotece nieruchomości,
• może być przeznaczona na dowolny cel.

Pożyczkę hipoteczną uznaje się za korzystniejszą alternatywę dla kredytu gotówkowego, ponieważ jest od niej o wiele tańsza i można ją spłacać dwa razy dłużej, co przekłada się na niższą kwotę miesięcznych rat.

Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna – czym to się różni?

Usługa często jest mylona z kredytem hipotecznym, gdy tymczasem są to dwa różne produkty kredytowe. Warto więc wiedzieć, czym się one różnią.

Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna – najważniejsze różnice:

• cel kredytowania – kredyt hipoteczny jest zawsze zaciągany na konkretny cel i jest nim najczęściej zakup lub budowa nieruchomości, natomiast pożyczkę można przeznaczyć na dowolne wydatki;
• zabezpieczenie – w przypadku kredytu hipotecznego jest nim zazwyczaj hipoteka na kupowanej lub budowanej nieruchomości, natomiast w przypadku pożyczki hipoteka na nieruchomości już istniejącej i najlepiej należącej do pożyczkobiorcy;
• kwota zobowiązania – przy kredycie może wynieść do 90% wartości nieruchomości, a przy pożyczce do 50-60%;
• wkład własny – jest on konieczny do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, natomiast nie trzeba go wnosić przy braniu pożyczki.

Na jaki cel można przeznaczyć pożyczkę hipoteczną?

Klienci indywidualni mogą zaciągnąć pożyczkę hipoteczną na sfinansowanie różnych wydatków, z wyjątkiem tych związanych z działalnością gospodarczą. Taki kredyt może się więc przydać na przykład na:

• generalny remont mieszkania lub domu;
• zakup nieruchomości, której nie można sfinansować kredytem hipotecznym np. garażu lub domku letniskowego;
• zakup samochodu, motocykla, łódki, jachtu itp.;
• podróż marzeń;
• drogie studia np. na uczelni zagranicznej;
• spłatę zobowiązań –  może być alternatywą także dla kredytu konsolidacyjnego.

Kto może skorzystać z takiej oferty?

Z pożyczki hipotecznej mogą skorzystać osoby spełniające określone warunki, a więc przede wszystkim:

• pełnoletnie;
• posiadające zdolność kredytową – czyli m.in. stałe źródło dochodów w wysokości wystarczającej na spłatę rat pożyczki;
• mogące wskazać nieruchomość, na której bank będzie mógł ustanowić zabezpieczenie hipoteczne pożyczki.

Kluczową kwestią jest spełnienie ostatniego warunku. Warto tutaj wiedzieć, że pożyczka hipoteczna może być udzielona pod hipotekę na nieruchomości należącej do pożyczkobiorcy lub innej osoby, która wyrazi na to zgodę.

W praktyce banki oferują taki kredyt pod zastaw mieszkania, domu lub działki, do której pożyczkobiorca ma prawo własności lub użytkowania wieczystego. W przypadku mieszkań akceptowane jest także spółdzielcze prawo do lokalu.

Oczywiście nieruchomość musi być wolna od innych obciążeń, a więc nie może być to np. mieszkanie kupione na kredyt, w którego księdze wieczystej widnieje już hipoteka na rzecz innego banku.

Jakie dokumenty będą potrzebne?

Chcąc ubiegać się o pożyczkę hipoteczną, należy złożyć w banku szereg dokumentów, z których najważniejszymi są:

• wypełniony formularz wniosku,
• zaświadczenie o zarobkach lub inny dokument potwierdzający dochody,
• numer księgi wieczystej nieruchomości,
• dokument potwierdzający posiadanie praw do nieruchomości – jest on zwykle konieczny w przypadku, gdy takie prawo nie jest ujawnione w księdze wieczystej,
• operat szacunkowy nieruchomości – niektóre banki na własną rękę zlecają wycenę nieruchomości, ale wówczas koszt jej wykonania przez rzeczoznawcę także musi pokryć pożyczkobiorca.

Kredyt pod zastaw mieszkania bez zdolności kredytowej – czy to możliwe?

Wiele osób interesuje pożyczka hipoteczna ze względu na to, że można ją zaciągnąć w dużej kwocie także na spłatę innych zobowiązań. Należy tutaj jednak pamiętać, że żaden bank nie udzieli jej klientowi, który ma przeterminowane zadłużenie i negatywną historię kredytową w BIK. Podobnie z bankowej pożyczki hipotecznej nie skorzystają osoby bez stałego źródła dochodów.

Jeszcze kilka lat temu można było jednak bez problemu zaciągnąć kredyt pod zastaw mieszkania bez zdolności kredytowej w firmach pożyczkowych. Obecnie jest to niemożliwe, ponieważ dla konsumentów wszelkiego rodzaju kredyty i pożyczki hipoteczne mogą oferować wyłącznie banki i SKOK-i. Instytucje pozabankowe mogą je proponować wyłącznie firmom.

Wciąż jednak niektóre z nich omijają prawo i oferują takie produkty osobom fizycznym. Najczęściej są to właśnie pożyczki dla zadłużonych, nawet u komornika. Należy na nie uważać, bo przez wysokie odsetki i krótki okres spłaty trudno je spłacić w terminie, co niesie za sobą ryzyko utraty prawa do nieruchomości.

Ile kosztuje kredyt pod hipotekę?

Ogólnie na koszty pożyczki hipotecznej składają się zazwyczaj:

• oprocentowanie zmienne lub okresowo stałe np. przez 5 lat;
• prowizja za udzielenie pożyczki,
• opłata z tytułu wyceny nieruchomości,
• koszt wpisania hipoteki w księdze wieczystej i odprowadzenia z tego tytułu podatku PCC,
• koszt obowiązkowego ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.

Aktualnie RRSO pożyczek hipotecznych w bankach wynosi około 12%. Dla porównania, wskaźnik ten, odzwierciedlający całkowity koszt zaciągnięcia zobowiązania, w przypadku kredytów gotówkowych wynosi dzisiaj nawet 18-20%, a w przypadku kredytów hipotecznych około 9%.

Bankowy kredyt pod hipotekę na dowolny cel jest więc znacznie tańszy niż niezabezpieczony kredyt gotówkowy, ale nieco droższy od kredytu hipotecznego.

Ile można pożyczyć i na jak długo?

To, ile wyniesie kwota pożyczki hipotecznej, zależy od zdolności kredytowej pożyczkobiorcy, a także od wartości zabezpieczenia. W tej drugiej kwestii każdy bank określa w sposób indywidualny maksymalną wartość zobowiązania, jednak zwykle wynosi on do około 60% wartości nieruchomości. Jeśli więc masz mieszkanie o wartości 300 tys. zł, to bank pożyczy Ci pod jego zastaw około 180 tys. zł.

Okres spłaty zobowiązania również zależy od wielu czynników (np. wieku pożyczkobiorcy), ale zazwyczaj nie może trwać dłużej niż 20-25 lat.

Jak uzyskać kredyt pod zastaw mieszkania lub nieruchomości?

Chcąc uzyskać kredyt pod zastaw mieszkania lub domu na dowolny cel, musisz wykonać kilka czynności:

1. Wybierz korzystną ofertę pożyczki hipotecznej – ranking takich produktów znajdziesz bez problemu w internecie.
2. Zapoznaj się z warunkami udzielania finansowania w wybranym banku.
3. Zgłoś się do banku celem oszacowania swojej zdolności kredytowej – na tym etapie pracownik banku będzie potrzebował od Ciebie danych na temat Twoich dochodów oraz orientacyjnej wartości nieruchomości.
4. Złóż właściwy wniosek kredytowy wraz z wymaganymi załącznikami (ich listę przedstawi Ci pracownik banku).
5. Zaczekaj na decyzję kredytową.
6. Podpisz umowę pożyczki.
7. Dokonaj wpisu hipoteki do księgi wieczystej w sądzie i dostarcz do banku dokument potwierdzający taki wpis.
8. Zaczekaj na przelew środków z tytułu pożyczki.

Pożyczka hipoteczna – w jakim banku?

Jeśli szukasz korzystnej pożyczki hipotecznej, poniżej przedstawiamy trzy banki, w których aktualnie można zaciągnąć kredyty pod zastaw nieruchomości na najlepszych warunkach:

• Banku Millennium – można  zaciągnąć do 70% wartości nieruchomości i z okresem spłaty do 25 lat; bank nie pobiera prowizji za jej udzielenie i wcześniejszą spłatę, i proponuje oprocentowanie okresowo stałe przez 5 lat; w przykładowej ofercie RRSO pożyczki wynosi 11,02%;
• NG Banku Śląskim – dostępna w kwocie do 80% wartości nieruchomości i z okresem spłaty do 25 lat; jej oprocentowanie jest zmienne i oparte na nowym wskaźniku WIRON; w przykładowej ofercie RRSO pożyczki wynosi od 11,76 do 12,22%;
• PKO BP – bank proponuje do 60% wartości nieruchomości i z okresem spłaty do 20 lat; oprocentowanie można wybrać zmienne lub stałe przez 5 lat; w przykładowej ofercie RRSO pożyczki wynosi 12,08%.

Na co zwracać uwagą wybierając kredyt pod hipotekę?

Przed złożeniem wniosku o pożyczkę hipoteczną warto porównać warunki jej udzielania w kilku bankach, ponieważ są one dość zróżnicowane. W szczególności warto zwrócić uwagę na parametry dotyczące:

• minimalnej i maksymalnej kwoty pożyczki,
• okresu kredytowania,
• całkowitych kosztów zaciągnięcia zobowiązania,
• opłat za wcześniejszą spłatę pożyczki.

Najkorzystniejsza będzie oczywiście najtańsza pożyczka hipoteczna i kalkulator rat dostępny w internecie przydaje się tutaj bardzo do oszacowania kosztów zaciągnięcia. Dzięki niemu poznasz bowiem nie tylko wysokość miesięcznej raty dla danej kwoty pożyczki i okresu kredytowania, ale także wysokość odsetek, prowizji i RRSO.

Najważniejsze pytania i odpowiedzi

Czy można zaciągnąć kredyt pod zastaw działki?

Dla banków znaczenie ma przede wszystkim wartość nieruchomości mającej być zabezpieczeniem spłaty pożyczki. Właśnie dlatego w większości z nich można przede wszystkim zaciągnąć kredyt pod zastaw działki budowlanej. Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową mają bowiem największą wartość i są najłatwiejsze do sprzedania. Niektóre instytucje akceptują także inne rodzaje gruntów i mogą zgodzić się na udzielenie kredytu pod zastaw działki rolnej, rekreacyjnej, a nawet leśnej.

Czy pożyczkę hipoteczną można dostać tylko w banku?

Zgodnie z przepisami wszelkiego rodzaju kredyty i pożyczki zabezpieczone hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną mogą być udzielane wyłącznie przez banki i SKOK-i. Mówi o tym ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Instytucje pozabankowe mogą więc takie kredyty pod zastaw nieruchomości oferować wyłącznie przedsiębiorstwom.

Co mi grozi jeśli przestanę spłacać pożyczkę hipoteczną?

Jeśli przestaniesz spłacać pożyczkę hipoteczną, bank będzie miał prawo dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka. W praktyce więc będzie mógł na podstawie tytułu egzekucyjnego ją zlicytować z pomocą komornika, aby z uzyskanych w ten sposób środków pokryć Twoje zadłużenie.

Czy kredyt pod zastaw mieszkania można wziąć online?

Tak, możesz ubiegać się o kredyt pod zastaw mieszkania online. Jeśli jesteś klientem danego banku, wniosek złożysz za pośrednictwem bankowości elektronicznej. Jako klient zewnętrzny, najpierw będziesz musiał porozmawiać z pracownikiem banku w oddziale lub przez telefon, a dopiero potem dostarczyć wszystkie dokumenty – osobiście lub drogą elektroniczną. Na podpisanie umowy w większości banków trzeba udać się do placówki.

Ile będę czekał na decyzję?

Czas oczekiwania na decyzję w sprawie udzielenia pożyczki hipotecznej od momentu złożenia kompletnego wniosku wynosi od kilku dni do 2-3 tygodni. Procedurę zwykle wydłuża konieczność czekania na wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości przez rzeczoznawcę oraz ocenę jej stanu prawnego przez prawników bankowych.

Jakie wybrać raty: malejące czy równe?

Pożyczkę hipoteczną można spłacać albo w ratach równych, albo malejących. W pierwszym wariancie wysokość rat jest taka sama co miesiąc (przy założeniu niezmienności oprocentowania), co ułatwia planowanie budżetu. Jednak pożyczka w ratach równych jest droższa ze względu na wyższe odsetki i wiąże się z wolniejszą spłatą kapitału. Raty malejące pozwalają na szybszą spłatę zadłużenia i generują znaczne oszczędności na odsetkach, jednak w początkowym okresie spłaty zobowiązania są one znacznie wyższe od rat równych.