Kredyt hipoteczny z wpisem do księgi wieczystej a przedawnienie długu

Kodeks cywilny przewiduje możliwość przedawnienia się wielu rodzajów roszczeń, także kredytów bankowych. O ile w przypadku kredytów gotówkowych sprawa jest jasna, ponieważ przedawniają się one po 3 latach od terminu ich wymagalności, o tyle przedawnienie kredytu hipotecznego podlega zupełnie innym zasadom i tak naprawdę nie do końca jest możliwe.

Czym jest przedawnienie długu?

Przedawnienie długu jest pojęciem opisanym w Kodeksie cywilnym i należy je rozumieć jako przeterminowanie zobowiązania uprawniające dłużnika do odmowy jego uregulowania bez konsekwencji prawnych. Mówiąc inaczej, przedawnienie długu oznacza, że dłużnik może odmówić jego spłaty, a wierzyciel nie może w takiej sytuacji dochodzić swojego roszczenia na drodze sądowej i egzekucyjnej.

Aby doszło do przedawnienia długu, musi przede wszystkim minąć odpowiednio długi okres od daty wymagalności zobowiązania. W przypadku kredytów i pożyczek wynosi on 3 lata. Co więcej, zarzut przedawnienia można podnieść tylko w sytuacji, gdy przez cały ten okres wierzyciel nie podjął żadnych czynności zmierzających do odzyskania należności, a dłużnik nie uznał swojego zadłużenia.

Czym jest kredyt hipoteczny i jak jest zabezpieczony?

Jednym z bardziej specyficznych rodzajów usług bankowych jest kredyt hipoteczny, który uregulowany jest odrębną Ustawą z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Istotą kredytu hipotecznego jest to, że jest on udzielany pod zabezpieczenie na hipotece nieruchomości. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi możliwość dochodzenia swoich roszczeń z nieruchomości, na której została ustanowiona. Potwierdzeniem takiego ustanowienia hipoteki na nieruchomości jest stosowny wpis w jej księdze wieczystej.

Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego to właśnie bank zostaje wpisany w KW jako wierzyciel hipoteczny, co daje mu prawo wyegzekwowania kwot z tytułu niespłaconego kredytu bezpośrednio z tej nieruchomości – bez względu na to, kto aktualnie jest jej właścicielem.

Co do zasady kredyty hipoteczne udzielane są przez banki na cele związane z zakupem nieruchomości (mieszkania, domu, działki bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), a także z budową lub przebudową domu mieszkalnego. Są to zatem kredyty celowe opiewające na wysoką kwotę, których spłata rozłożona jest z reguły na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat.

Warto tutaj zaznaczyć, że inne typy pożyczek lub kredytów mogą ulec przedawnieniu.

Czy dług z kredytu hipotecznego może się przedawnić?

Jak już wiemy, przedawnienie kredytów i pożyczek następuje po 3 latach od terminu ich wymagalności.

Niestety ta reguła nie do końca dotyczy kredytów hipotecznych. Zgodnie z art. 77 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia roszczenia z obciążonej tą hipoteką nieruchomości.

Ten sam przepis wskazuje jednak, że takie zaspokojenie nie jest możliwe co do wierzytelności ubocznych. Jak należy to rozumieć?

Otóż bank może dochodzić swojej należności z tytułu kredytu hipotecznego, nawet jeśli ten się przedawni według przepisów ogólnych, czyli po 3 latach. Może jednak dochodzić swoich roszczeń wyłącznie:

• do wysokości sumy hipotecznej,
• z ograniczeniem do nieruchomości zabezpieczonej hipoteką.

Szczególnie ważne jest to drugie ograniczenie, ponieważ oznacza ono, że jeśli dług hipoteczny wynikający z umowy kredytowej wynosi np. 300 tys. zł, a wartość nieruchomości w chwili egzekwowania roszczeń z hipoteki będzie określona na 100 tys. zł, bank będzie mógł odzyskać jedynie te 100 tys. zł. Jeśli jednak nieruchomość będzie można zlicytować za pełną sumę 300 tys. zł, bank zostanie w pełni zaspokojony.

Co więcej, wspomniany wyżej przepis daje bankom prawo do zaspokojenia swoich roszczeń z hipoteki tylko co do wierzytelności głównej, a więc w praktyce wyłącznie kwoty udzielonego kredytu. Jeśli jest on przedawniony, nie odzyskają z hipoteki kwoty odsetek, które są traktowane jako wierzytelności uboczne.

Kiedy bank może wykorzystać zabezpieczenie nieruchomości hipoteką?

Hipoteka jest podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego, które pozwala bankom na wyegzekwowanie swoich należności w sytuacji, gdy kredytobiorca zaprzestanie spłaty zobowiązania.

Wykorzystanie tego zabezpieczenia w praktyce oznacza, że bank na podstawie tytułu egzekucyjnego i za pośrednictwem komornika może po prostu zlicytować nieruchomość i w ten sposób odzyskać swoje pieniądze.

Każdy kredytobiorca boi się tego momentu, ponieważ skutkuje ono utratą mieszkania. Warto jednak pamiętać, że moment ten nie następuje tak szybko, jakby się wydawać mogło, czyli na przykład po niespłaceniu jednej raty kredytu.

Zanim bank postanowi wykorzystać zabezpieczenie nieruchomości w celu odzyskania należności, najpierw wszczyna dość długotrwałą procedurę windykacyjną. Może ona trwać nawet wiele tygodni i polega głównie na wysyłaniu ponagleń do dłużnika oraz negocjowaniu z nim terminu spłaty zadłużenia.

Dopiero po 2-3 miesiącach bezskutecznej windykacji, gdy dłużnik nie odpowiada na pisma i nie wyraża żadnej chęci rozwiązania problemu zadłużenia, bank wypowiada umowę kredytową, a następnie kieruje sprawę do sądu i komornika.

Komornik nie musi jednak od razu przystąpić do licytacji nieruchomości. Wcześniej może próbować wyegzekwować zadłużenie poprzez zajęcie konta bankowego dłużnika oraz innych składników jego majątku, ponieważ kredytobiorca za spłatę kredytu odpowiada całym swoim majątkiem, a nie tylko nieruchomością, na której ustanowiona została hipoteka.

W praktyce jednak wcześniej czy później dochodzi do zajęcia mieszkania i wyznaczenia terminu jego licytacji.

Hipoteka a sprzedaż nieruchomości zadłużonej

Jeśli weźmiesz kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości i na niej zostanie ustanowiona hipoteka, nie tracisz prawa do swobodnego nią dysponowania. Oznacza to, że możesz ją w każdej chwili sprzedać.

Sprzedaż nieruchomości zadłużonej skutkuje tym, że wciąż Ty jako kredytobiorca będziesz odpowiedzialny za spłatę kredytu, ale w razie problemów z taką spłatą bank będzie miał prawo wyegzekwować swoją należność z hipoteki nieruchomości, nawet po zmianie właściciela.

W praktyce żaden kupujący nie zgodzi się na takie ryzyko. Problem ten zazwyczaj jest rozwiązywany w taki sposób, że sprzedający zadłużone mieszkanie musi się zobowiązać np. w umowie przedwstępnej do wykreślenia hipoteki w określonym terminie.

Na to z kolei musi wyrazić zgodę bank, który zrobi to dopiero po spłacie kredytu. Sprzedający więc przeznacza na to zazwyczaj środki uzyskane od kupującego z tytułu sprzedaży mieszkania.

Do takich transakcji, czyli sprzedaży nieruchomości obciążonych hipoteką, dochodzi wbrew pozorom dość często. Jest to dość korzystne rozwiązanie dla osób, które zaczynają mieć problemy ze spłatą kredytu hipotecznego. Dzięki sprzedaży nieruchomości mogą spłacić kredyt w całości i w ten sposób uniknąć potencjalnego postępowania windykacyjnego i komorniczego.

Czekanie na licytację nieruchomości jest nieopłacalne, ponieważ w jej wyniku mieszkania sprzedawane są zazwyczaj po zaniżonej wartości (cena wywoławcza w pierwszej licytacji wynosi ¾ wartości nieruchomości, a w drugiej 2/3 jego rynkowej ceny).

Może to oznaczać, że pomimo zlicytowania mieszkania, komornik dalej będzie musiał egzekwować należność banku z innych składników Twojego majątku i z wynagrodzenia. Samodzielna sprzedaż nieruchomości daje Ci szansę na uzyskanie jej pełnej ceny rynkowej, a więc także na pokrycie całości zadłużenia.

Podsumowanie

Przedawnienie kredytu hipotecznego w praktyce nie jest możliwe, ponieważ banki mają prawo egzekwowania przedawnionych roszczeń z hipoteki na nieruchomości. Co prawda, nie mogą w takiej sytuacji odzyskać odsetek, a w niektórych przypadkach nawet pełnej kwoty należności, jednak tak czy owak dla dłużnika wiąże się to z ryzykiem utraty nieruchomości.

Banki nie dopuszczają jednak do takiego przedawnienia, ponieważ dość szybko reagują na powstałe zadłużenie i podejmują działania mające na celu odzyskanie należności.

Jeśli więc masz problem ze spłatą kredytu hipotecznego, nie czekaj biernie na jego przedawnienie. Jak najszybciej skontaktuj się z bankiem i porozmawiaj o swoim problemie.

Bank zbada Twoją sytuację finansową i może Ci zaproponować wiele rozwiązań np. restrukturyzację kredytu (np. poprzez wydłużenie okresu kredytowania i przez to zmniejszenie rat), wakacje kredytowe, czy też karencję w spłacie kapitałowej części rat kredytowych.