Kredyty hipoteczne

Posiadanie własnego mieszkania lub domu z powodu wciąż rosnących cen nieruchomości jest dla wielu osób utrudnione. Z badań wynika, iż tylko około 30% nieruchomości kupowanych jest za gotówkę. W tej grupie osób należy uwzględnić tych, którzy zajmują się wynajmem mieszkań lub posiadają ich kilka. Można więc założyć, że po kredyt hipoteczny sięga około 80% Polaków. Jak kupić własne mieszkanie finansując je kredytem hipotecznym z banku? Ja wygląda cały proces krok po kroku? Tutaj udzielimy Ci wszelkich wskazówek, które ułatwią Ci wybór oferty hipotecznej.

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie finansowe długoterminowe udzielane przez bank na poczet zakupu nieruchomości (mieszkania, domu, lokalu). Zabezpieczeniem takiego kredytu bankowego jest wpis do hipoteki w akcie własności na podstawie, którego wierzyciel może dochodzić swoich należności.

Osoba zaciągająca kredyt hipoteczny na dom lub mieszkanie, jest jego właścicielem, ale w zamian musi spłacać raty kredytu ustalone według harmonogramu spłat. Przed podpisaniem umowy kredytowej przedstawiane są warunki, ilość oraz kwota rat. W przypadku, gdy kredytobiorca nie wywiązuje się z postanowień umowy, bank jako wierzyciel może w pierwszeństwie dochodzić swoich praw i należności.

Kto może wziąć kredyt hipoteczny?

Osoba, która podpisała umowę z bankiem nazywana jest potocznie kredytobiorcą. By doszło do skutecznej umowy na kredyt hipoteczny, klient musi spełnić pewne oczekiwania i być wiarygodnym kredytobiorcą dla banku. W tym przypadku najcześciej musi:

• posiadać stały dochód wynikający z umowy o pracę, z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej lub innych umów lub przychodów,
• znajdować się w określonej grupie wiekowej,
• nie mieć wielu innych zobowiązań wobec banku,
• spłacać swoje należności wobec firm i podmiotów (rachunki za prąd, telefon, itp.),
• mieć dobra historię w bazach typu BIK, BIG czy KRD,
• posiadać konto bankowe,
• mieć upatrzoną nieruchomość, o której kredytowanie się stara.

Nie jest oczywistym to, kto może wziąć kredyt hipoteczny lub jaką kwotę kredytu bank może mu przyznać. W zależności od dochodów, ilości członków rodziny, wydatków i zobowiązań, bank wylicza sumę jaką może pożyczyć klientowi na określony czas.

Czym wyższe dochody, tym kredyt hipoteczny może być przyznany w wyższej kwocie.

Kto decyduje o przyznaniu kredytu hipotecznego?

Banki mają własne systemy do oceny zdolności kredytowej klienta. O tym decyduje doradca finansowy banku, posiłkując się wieloma zebranymi informacjami od klienta. To o co możesz zostać zapytany doradcy i będzie miało wpływ na przyznanie kredytu zadecyduje:

• wynagrodzenie netto wynikające z zaświadczenia o zarobkach (łączny jeśli o kredyt ubiega się małżeństwo),
• wartości nieruchomości  przejrzystości w akcie notarialnym,
• miejscowość oraz region w jakiej ma być zakupiona nieruchomość,
• wysokość wkładu własnego wobec wartości kredytu hipotecznego oraz wartości nieruchomości,

Doradcy finansowi nie bazują na tym jak wygląda klient, a analizują potencjalne ryzyko, które mogłoby doprowadzić do tego, że raty przestaną być spłacane. Nie staraj się oszukiwać ani zatajać informacji przed bankiem. Do tego służy wiele narzędzi, w które zostali wyposażeni analitycy i pracownicy banków.

Kredyt hipoteczny i wkład własny

Wkład własny to pewna kwota gotówki (lub jej ekwiwalent), którą musisz posiadać, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Obecnie w Polsce kwota wkładu własnego ustanawiana jest prawnie i wynosi obecnie 10-20% wartości nieruchomości. Nie zawsze musi być to gotówka zgromadzona na koncie bankowym lub oszczędnościowym.

Przykład 1:

Jeśli planujesz kupić mieszkanie, którego wartość bank i deweloper oszacowali na kwotę 400 tysięcy złotych, kwota wkładu własnego do kredytu hipotecznego może wynieść 40-80 tysięcy złotych. Pozostała suma zostanie przekazana przez bank jako kredyt hipoteczny, który spłacać będziesz w ratach.

Przykład 2:

Jesteś właścicielem działki budowlanej, na której chcesz wybudować swój nowy dom. Działkę wyceniono na kwotę 200 tysięcy złotych, a koszt budowy domu na kwotę 600 tysięcy złotych. W tym przypadku działka budowlana może być już wkładem własnym stanowiącym w tym przypadku 20% wartości całej nieruchomości po wybudowaniu – działka + dom – 800 tysięcy złotych.

Każdy bank może mieć nieco inne wymagania, ale czym wyższy wkład własny, tym większa szansa na otrzymanie kredytu hipotecznego.

Najważniejsze warunki umowy w kredycie hipotecznym

W przypadku umów bankowych oraz kredytów, napotkać możesz szereg definicji, które będą miały wpływ na wysokość przyszłych rat. Najważniejszymi z nich to:

• RRSO – rzeczywista roczna stopa oprocentowania. Jest to całkowity koszt jaki poniesie przyszły kredytobiorca w związku ze spłatą rat kredytu w ujęciu rocznym wyrażona w procentach. Im wyższe RRSO, tym wyższy całkowity koszt kredytu. Wyliczana jest na podstawie: kwota kredytu, prowizja, okres spłaty, wkład własny, uwzględnienie zmiennego oprocentowania z tytułu wpisu do hipoteki, ubezpieczenia, prowadzenia rachunku bankowego czy opłaty za karty kredytowe.
• Marża kredytu – to potocznie zarobek banku wynikający z udzielonego Ci kredytu hipotecznego.
• WIBOR – stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej, która ma wpływ na wzrost lub spadek wysokości rat kredytowych jakie będziesz spłacać. To oprocentowanie na, którym bank w jakim zaciągasz kredyt, pożycza od innego banku (np. Narodowego Banku Polskiego) pieniądze na udzielenie Ci kredytu. Banki nie posiadają tak znaczącej ilości gotówki, dlatego pożyczają je od banków centralnych, ale te też doliczają swoją dolę na wypadek spadku wartości pieniądza, itp.) Jeśli stopy procentowe zostaną podniesione przez bank centralny, twoja rata wzrośnie. Marża banku jednak nie ulega zmianie. Warto zaznaczyć, że obecnie mamy jedne z najniższych stóp procentowych w kraju, przez co kredyty są najtańsze w historii.

Dla konsumenta najlepszymi możliwymi warunkami do zaciągnięcia kredyty będą niskie stopy procentowe i niska marża banku. O ile marża nie ulega zmianie (chyba, że stanowią to warunki umowy), o tyle stopy procentowe mogą wzrosnąć w zależności od sytuacji gospodarczej państwa. Podnosi się je na wypadek możliwego wzrostu inflacji, a obniża w celu pobudzenia gospodarki. Obecnie stopy procentowe są bliskie zeru, ale mało prawdopodobne jest to, by RPP wprowadziła ujemne.

Biorąc kredyt w obecnych warunkach, zastanów się czy wzrost wartości raty kredytu o 30% nie spowoduje problemów finansowych w Twoim gospodarstwie domowym. Przyjmuje się zasadę, że rata kredytu nie powinna przekraczać 30-50% całkowitego dochodu w w tym gospodarstwie domowym. To swojego rodzaju zawór bezpieczeństwa na wypadek utraty pracy przez jednego członka rodziny, itp.

Kredyt hipoteczny z ratami równymi lub malejącymi

Idąc do banku w sprawie kredytu hipotecznego, na 100% otrzymasz kalkulację i harmonogram spłaty w ratach równych lub malejących. W przypadku rat równych, przez cały okres spłaty kredytu płacisz tę samą kwotę co miesiąc (pomijając możliwe zmiany wynikające ze stóp procentowych). W przypadku rat malejących, pierwsze lata wiążą się z wyższymi ratami, ale z czasem są one pomniejszane, gdzie ostatnia może wynosić nawet kilkadziesiąt złotych. Wariant drugi jest w tym przypadku tańszy o około 5% całkowitej kwoty kredytu, ale nie koniecznie musi być to dobrym rozwiązaniem. Rozważ kilka wariantów:

• na początku kredytowania zamiast spłacać 1000 zł, spłacasz 1500 zł przez co w portfelu zostaje Ci mniej pieniędzy na wykończenie, oszczędzanie, rozwój osobisty, wakacje, wychowanie dzieci, itd.
• kredyt może być dobrym wyjściem dla osób starszych, które wraz z przejściem na emeryturę płacą niższe raty,
• różnica w racie mogłaby być przeznaczona na oszczędzanie lub inwestycje,
• pieniądz traci na wartości w wyniku inflacji – dziś za 300 zł w różnicy w racie kupisz więcej niż za 30 lat,
• mniejsze ryzyko potrzeby wzięcia kolejnych kredytów.

Jeśli Twoja sytuacja finansowa jest na tyle dobra, że nie martwisz się o przyszłość, raty malejące mogą okazać się dobrym rozwiązaniem.

Jak wygląda wzięcie kredytu i podpisanie umowy KROK po KROKU

Podpisanie umowy z bankiem wymaga wielu czynności i formalności. Banki wymagają wielu dokumentów, potwierdzeń i wizyt w sądach, u notariuszy czy u pracodawcy. Droga przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny wygląda następująco:

• Porównaj wstępnie oferty kredytów hipotecznych (oprocentowanie i RRSO),
• Zgłoś się do banku lub do doradcy w celu wykazu dokumentów jakie wymagane są do przygotowania oferty,
• Przygotuj zaświadczenie o zarobkach,
• Bądź gotowy na weryfikację w bazach BIK, BIG, KRD,
• Przedstaw bankowi wartość nieruchomości, kwotę kredytu, wkład własny,
• Otrzymasz ofertę wraz z harmonogramem spłat (złóż wnioski w kilku bankach),
• Weź wypis z księgi wieczystej dla nieruchomości i zweryfikuj go pod względem prawnym,
• Podpisz umowę wstępną na zakup nieruchomości,
• Wybierz najlepszą ofertę banku i podpisz umowę o kredyt hipoteczny,
• Umów się na wizytę u notariusza i dokonaj zakupu,
• Bank przeleje pieniądze na zakup nieruchomości po dostarczeniu aktu notarialnego,
• Zapłać wymagane podatki notarialne,
• Zaktualizuj wpis w księdze wieczystej,
• Ubezpiecz dom i swoje życie (zapewne bank wymaga tego o wiele wcześniej),
• Spłacaj raty i ciesz się nowym domem!

Jest to oczywiście spore uproszczenie, ale nie będziesz mieć większych kłopotów z zebraniem dokumentów. Doradca lub pracownik banku z pewnością rozpisze Ci wszystkie niezbędne formalności do wykonania.

Kredyt hipoteczny w obcej walucie

Niektóre banki oferują kredyty w walutach obcych. Stały się niegdyś bardzo popularne za sprawą kredytów frankowych. Same warunki udzielenia kredytu nie różnią się od innych, ale bank wypłaca Ci kredyt np. w CHF i w takiej walucie też spłacasz kredyt hipoteczny. Ryzyko jest takie, że kursy walutowe względem złotówki stale są niestabilne przez co Twoja rata kredytu w przeliczeniu na złotówki może się wahać.

W obecnym momencie nie jest korzystne branie kredytów walutowych bowiem stopy procentowe są bardzo zbliżone. Niegdyś różnica w stopach referencyjnych wynosiła nawet kilka procent PLN/CHF.

Może to być jednak dobra opcja dla osób, które swoje wynagrodzenie pobierają we frankach. Patrząc od tej strony, ich raty nadal będą równe.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Jeśli twoja sytuacja finansowa będzie poprawiać się wraz z ubiegiem lat, zawsze masz możliwość wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. To pozwala oszczędzić na odsetkach. Pamiętaj jednak, że harmonogram spłaty rat i sama rata dzieli się na 2 części:

• spłata kapitału
• spłata odsetek

W pierwszych latach w większej części spłacasz odsetki kredytu, a mniej samego kapitału. O ile warto nadpłacać kredyt już na samym początku harmonogramu, tak jest to mniej korzystne już przy końcu harmonogramu. Według wielu specjalistów, warto oszczędzać, a oszczędności inwestować. Jeśli rata nie jest dla Ciebie obciążeniem, korzystaj ze swobody finansowej.

[table id=44 /]