Ranking kredytów hipotecznych – styczeń 2024

Kredyt hipoteczny dedykowany jest osobom, które chcą pozyskać środki na zakup nieruchomości mieszkalnej lub jej budowę. Z poniższego artykułu dowiesz się na jakich warunkach jest udzielany, a także od czego zależy koszt zaciągnięcia takiego zobowiązania.

Sprawdź poniżej  najnowszy ranking kredytów hipotecznych, dzięki któremu szybko wytypujesz najkorzystniejsze oferty.

Ranking aktualny na dzień 21.12.2024

Kwota do spłaty

663 600 zł

RRSO

9,41%

Oprocentowanie

8,08%

Prowizja

0%

Miesięczna rata

2212 zł

Sprawdź

Co to jest kredyt hipoteczny?

W ogólnym ujęciu kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu bankowego, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanawiana na rzecz banku na nieruchomości, najczęściej należącej do kredytobiorcy.

Taka hipoteka zapewnia bankowi prawo do dochodzenia z nieruchomości swoich roszczeń w przypadku, gdy kredytobiorca zaprzestanie spłaty zobowiązania. W takiej sytuacji nieruchomość może zostać po prostu zajęta i zlicytowana przez komornika, aby pozyskane w ten sposób pieniądze pokryły zadłużenie wobec banku.

Klientom indywidualnym banki proponują kredyty hipoteczne przede wszystkim na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, czyli np.:

• zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego – albo nowego od dewelopera, albo używanego z rynku wtórnego,
• zakup działki budowlanej,
• budowę domu mieszkalnego,
• przebudowę, remont lub wykończenie mieszkania lub domu.

Na sfinansowanie powyższych celów potrzebne są duże sumy pieniędzy. Właśnie dlatego banki są w stanie je pożyczyć tylko pod solidne zabezpieczenie, jakim jest hipoteka na nieruchomości.

Wymagania dla kredytu hipotecznego

Ze względu na wysoką kwotę zobowiązania, a także konieczność ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości kredyt hipoteczny mogą otrzymać tylko osoby spełniające pewne warunki.

Lista wymagań jest dość długa, ponieważ przyszły kredytobiorca powinien:

• być w odpowiednim wieku – mieć minimum 18 lat;
• posiadać PESEL i ważny dokument tożsamości;
• uzyskiwać regularne dochody – ze źródeł akceptowanych przez bank i w walucie, w jakiej będzie udzielony kredyt;
• posiadać zdolność kredytową – czyli możliwości finansowe do spłaty rat kredytowych z bieżących dochodów, po uwzględnieniu innych zobowiązań i wydatków ponoszonych na utrzymanie siebie i rodziny;
• móc wskazać nieruchomość, na której bank może ustanowić zabezpieczenie hipoteczne – może być to nieruchomość należąca do kredytobiorcy lub osoby trzeciej poręczającej kredyt, albo nieruchomość będąca przedmiotem finansowania czyli np. kupowane mieszkanie;
• mieć wkład własny – czyli środki własne na pokrycie części ceny zakupu nieruchomości lub kosztów jej budowy.

Jakie źródła dochodów są akceptowane?

Ogólnie o kredyt hipoteczny mogą się ubiegać osoby otrzymujące dochody z legalnych źródeł, a więc na podstawie:

• umowy o pracę na czas nieokreślony,
• umowy o pracę na czas określony,
• umowy zlecenie,
• umowy o dzieło,
• własnej działalności gospodarczej,
• emerytury, świadczenia przedemerytalnego lub renty.

Należy jednak pamiętać, że każdy bank ma nieco inne wymagania dotyczące akceptowalnych źródeł dochodów, dlatego nie w każdej instytucji dostaniesz kredyt hipoteczny np. na umowę o dzieło, czy też umowę zlecenie. Banki wymagają także odpowiedniej długości obowiązywania umowy, najczęściej od minimum 3-6 miesięcy.

Maksymalna kwota i okres spłaty kredytu hipotecznego

Maksymalna kwota kredytu hipotecznego zależy od kilku czynników:

• zdolności kredytowej kredytobiorcy,
• wysokości wkładu własnego – banki udzielają „hipotek” tylko do 80-90% wartości nieruchomości;
• limitu określonego przez bank – znacznie częściej dotyczy on minimalnej kwoty kredytu, ale w niektórych instytucjach jest określony także dla jego maksymalnej wysokości np. w Velobanku jest to 3 mln zł, a w Pekao około 2,5 mln zł.

Maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego zależy głównie od oferty banku i zwykle wynosi 30-35 lat. Warto jednak pamiętać, że zgodnie z rekomendacją KNF banki powinny sugerować klientom, aby nie przekraczał on 25 lat.

Co ważne, musi być on tak określony, aby płatność ostatniej raty przypadała na maksymalnie 70-75 urodziny kredytobiorcy. Górny limit wieku zależy od banku, ale jeśli wynosi np. 70 lat, to znaczy, że osoba w wieku 55 lat może wziąć kredyt hipoteczny na maks. 15 lat.

Wkład własny przy kredycie hipotecznym

Zgodnie z rekomendacją KNF minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego powinien wynosić 20% wartości kupowanej lub budowanej nieruchomości. Jeśli więc chcesz wziąć kredyt na zakup mieszkania o wartości 300 000 zł, to powinieneś mieć 60 tys. zł środków własnych i wówczas bank pożyczy Ci pozostałą kwotę, czyli 240 tys. zł.

Wkładem własnym powinny być należące do kredytobiorcy środki pieniężne (niepochodzące z pożyczki lub kredytu). W przypadku zaciągania kredytu na budowę domu może nim być jednak także działka budowlana, a nawet poniesione już koszty inwestycji np. zakup materiałów budowlanych.

W ramach programu rządowego Mieszkanie bez wkładu własnego dostępny jest także tzw. Rodzinny kredyt mieszkaniowy, który nie wymaga posiadania oszczędności.

W tym przypadku brakujący wkład objęty jest bowiem gwarancją BGK, dzięki czemu bank może udzielić kredytu w kwocie pokrywającej 100% ceny zakupu mieszkania.

Koszt kredytu hipotecznego

Na koszty kredytu hipotecznego składa się wiele elementów.

Do tych podstawowych należą:

• oprocentowanie – wg niego bank nalicza odsetki, które powiększają kolejne raty,
• prowizja za udzielenie kredytu – wynosi ona zwykle maks. 3% kwoty kredytu.

Dodatkowe koszty związane z zabezpieczeniem kredytu na hipotece nieruchomości:

• wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego – jej koszt to minimum 300-400 zł;
• ubezpieczenia nieruchomości (od ognia i innych zdarzeń losowych) – jest ono obowiązkowe i można je wykupić albo w banku kredytującym lub na własną rękę,
• opłaty sądowej za ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości – 200 zł,
• podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 19 zł,
• ubezpieczenia pomostowego – jest ono pobierane od momentu uruchomienia kredytu do czasu ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego, ale potem bank powinien je zwrócić w ciągu 60 dni od daty dokonania wpisu hipoteki w KW.

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego mogą (opcjonalne):

• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – pobierane jest ono tylko do momentu, aż wkład własny osiągnie poziom 20%,
• koszty inspekcji inwestycji budowlanej – dotyczy to wyłącznie kredytu na budowę domu, gdy wypłatę każdej jego transzy bank uzależnia od zakończenia kolejnego etapu budowy potwierdzonego przez kontrolera bankowego,
• koszty produktów dodatkowych np. ubezpieczenia na życie, czy też od utraty pracy, karty kredytowej albo konta osobistego – w ramach cross-sellingu bank może je zaproponować w zamian za korzystniejsze warunki kredytu np. niższe oprocentowanie lub brak prowizji.

Również w trakcie spłaty kredytu hipotecznego bank może pobierać różne dodatkowe opłaty np. z tytułu nadpłaty zobowiązania, podwyższenia kwoty kapitału, czy też zmiany warunków umowy wymagających podpisania aneksu.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – jakie wybrać?

Obecnie banki oferują kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym lub okresowo stałym, obowiązującym zwykle przez 5 lat. Czym różnią się takie warianty oprocentowania i które lepiej wybrać?

• Oprocentowanie zmienne – jego stawkę stanowi suma stałej marży banku oraz zmiennej stopy bazowej (np. WIBOR 3M lub 6M); dlatego w trakcie spłaty zobowiązania może ono wzrosnąć lub spaść, jeśli zmieni się wysokość stopy bazowej, co będzie miało przełożenie także na wysokość kolejnych rat.
• Oprocentowanie stałe – jego stawka jest określona w całości przez bank i obowiązuje przez okres wskazany w umowie, czyli np. przez 5 lat, co oznacza, że przez ten czas wysokość odsetek i rat nie ulegnie zmianie.

Oprocentowanie stałe jest bezpieczniejsze, ponieważ chroni przed wzrostem rat kredytowych wskutek podwyżek stóp procentowych. Poza tym ułatwia zarządzanie domowym budżetem, gdyż z góry wiadomo, ile środków trzeba przeznaczyć na spłatę kredytu w perspektywie nawet kilku lat.

Przykładowe koszty kredytu hipotecznego

Poniżej prezentujemy przykładowe koszty kredytu hipotecznego w kwocie 300 000 zł i z okresem spłaty 25 lat według warunków proponowanych przez jeden z największych banków.

Koszty kredytu hipotecznego 300 000 zł z okresem spłaty 25 lat

Obliczenia dla rat równych (annuitetowych)

Najtańszy i najlepszy kredyt hipoteczny – czyli jaki?

Najważniejszym kryterium wyboru oferty kredytu hipotecznego powinien być koszt zaciągnięcia zobowiązania. Pozornie niewielka różnica w oprocentowaniu czy też wysokości prowizji przekłada się bowiem nie tylko na łączną kwotę odsetek, jaką trzeba będzie oddać do banku, ale też na wysokość raty, jaką przyjdzie nam regulować każdego miesiąca. Różnice w ratach mogą być spore, bo wynosić nawet kilkaset złotych.

Jeśli nie chcesz przepłacać za kredyt, przed jego zaciągnięciem koniecznie porównaj oferty kredytów hipotecznych w różnych bankach pod kątem jego warunków finansowych. Pamiętaj jednak, że istotny jest całkowity koszt kredytu, a więc obejmujący wszystkie obowiązkowe opłaty, a nie tylko oprocentowanie. Reprezentuje go choćby wskaźnik RRSO, który możesz porównać w poszczególnych bankach i wybrać ofertę w instytucji, w której jest on najniższy.

Oczywiście, ważne są także inne parametry oferty. Na pewno wybierając najlepszy kredyt hipoteczny warto więc zwrócić uwagę np. na:

• maksymalny okres, na jaki można rozłożyć raty;
• wymaganą wysokość wkładu własnego;
• dostępność tzw. karencji w spłacie kredytu, a więc możliwość odroczenia płatności pierwszej raty np. o kilka miesięcy;
• możliwość złożenia wniosku całkowicie online – w takim przypadku do oddziału trzeba przyjść wyłącznie na podpisanie umowy.

Porównywarka kredytów hipotecznych – jak to działa?

Jeśli chcesz szybko znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny, skorzystaj z naszego prostego narzędzia do porównywania warunków jego zaciągnięcia w różnych bankach. Dostępna na naszej stronie porównywarka kredytów hipotecznych prezentuje bowiem gotowe zestawienie najkorzystniejszych ofert pod względem kosztów zaciągnięcia zobowiązania, jakie są w danym momencie dostępne na rynku.

Od razu porównuje też te koszty w ramach kalkulacji dla każdej oferty dla przykładowego kredytu w wysokości 300 000 zł i z okresem spłaty 25 lat (300 miesięcy). U góry listy wyświetlone są najtańsze oferty, dlatego porównywarkę możesz traktować jako ranking kredytów hipotecznych.

Dzięki naszej porównywarce dowiesz się nie tylko tego, który bank proponuje najtańszy kredyt hipoteczny, ale poza tym poznasz kluczowe warunki ofert w każdej instytucji, czyli:

• wysokość oprocentowania i prowizji,
• wysokość miesięcznej raty, całkowitych kosztów i RRSO dla przykładowego kredytu 300 tys. zł na 25 lat,
• wysokość dodatkowych opłat np. z tytułu wyceny nieruchomości,
• szczegółowe parametry oferty – minimalny wkład własny, maksymalna kwota kredytu, maksymalny okres kredytowania itp.

Porównywarka kredytów hipotecznych na Pozyczasz.pl jest na bieżąco aktualizowana, dlatego uwzględnia najnowsze promocje i wszelkie zmiany w ofertach banków np. w zakresie wysokości oprocentowania.

O czym należy pamiętać przed złożeniem wniosku

Jeśli już wybierzesz korzystny kredyt hipoteczny, przed złożeniem wniosku o jego udzielenie pamiętaj, aby zapoznać się na stronie banku z wymaganiami formalnymi.

Każdy bank określa przede wszystkim listę dokumentów, jakie należy mu dostarczyć i są to najczęściej:

• wypełniony formularz wniosku;
• dokumenty potwierdzające dochody – np. zaświadczenie o zarobkach;
• dokumenty dotyczące nieruchomości – m.in. numer księgi wieczystej, przedwstępna umowa zakupu mieszkania, umowa deweloperska, czy też pozwolenie na budowę i kosztorys budowlany;
• operat szacunkowy nieruchomości – niektóre banki robią samodzielnie wyceny i wówczas kredytobiorca musi jedynie pokryć koszty rzeczoznawcy.

Dowiedz się również, w jaki sposób należy takie dokumenty dostarczyć do banku – czy osobiście do oddziału, czy wystarczą skany przesłane online.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny – krok po kroku

Procedura zaciągania kredytu hipotecznego jest dość skomplikowana i wymaga dopełnienia wielu formalności. Poniżej przedstawiamy skróconą instrukcję, jak uzyskać kredyt hipoteczny krok po kroku:

1. Sprawdź ranking kredytów hipotecznych i wybierz najlepszą ofertę.
2. Określ kwotę kredytu, jaką chcesz uzyskać – uwzględnij tutaj cenę zakupu nieruchomości oraz swój wkład własny.
3. Skontaktuj się z doradcą kredytowym w wybranym banku (można to zrobić online, przez telefon lub osobiście) i przekaż mu ustnie zapytanie o kredyt, podając podstawowe informacje na temat jego kwoty, celu kredytowania oraz swojej sytuacji finansowej. Na tej podstawie doradca oszacuje wstępnie Twoją zdolność kredytową, zaproponuje ofertę kredytu i poinstruuje, jakie musisz zgromadzić dokumenty.
4. Przygotuj wszystkie dokumenty wymagane przez bank.
5. Złóż kompletny wniosek wraz z załącznikami.
6. Zaczekaj na decyzję kredytową.

Pytania klientów

Masz jeszcze jakieś pytania dotyczące kredytu hipotecznego? Sprawdź poniżej odpowiedzi na te najczęściej zadawane przez klientów, a być może znajdziesz wśród nich także wyjaśnienie swoich wątpliwości.

Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny można przeznaczyć wyłącznie na konkretny cel określony w umowie. W przypadku klientów indywidualny powinien być to cel mieszkaniowy. Najczęściej kredyt hipoteczny jest więc zaciągany na zakup mieszkania lub domu, albo na budowę nieruchomości mieszkalnej.

Istnieje także możliwość zaciągnięcia zobowiązania pod zabezpieczenie na nieruchomości na inny, dowolny cel, ale wówczas nie jest to kredyt, lecz pożyczka hipoteczna.

Jak bank ocenia zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym

Przy ocenie zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego bank bierze pod uwagę wiele czynników m.in. wysokość zarobków kredytobiorcy, jego wiek, zawód i źródło dochodów, liczbę osób na utrzymaniu, a także wysokość innych zobowiązań. Co ważne, jeśli o kredyt hipoteczny ubiega się osoba będąca w związku małżeńskim ze wspólnotą majątkową, bank ocenia zdolność kredytową obojga małżonków.

Czy zadłużony może otrzymać kredyt hipoteczny?

Osoby spłacające inne zobowiązania kredytowe mogą ubiegać się o kredyt hipoteczny. Należy jednak pamiętać, że wszelkie inne kredyty i pożyczki będą obniżać zdolność kredytową. Przed złożeniem wniosku o „hipotekę” warto więc się pozbyć kart kredytowych oraz pospłacać raty na zakupy, czy chwilówki.

Problem z otrzymaniem kredytu hipotecznego będą miały także osoby zadłużone, które mają zaległości w spłacie swoich zobowiązań w BIK. Banki odrzucają wnioski zwłaszcza w sytuacji, jeśli opóźnienia przekraczają 30 dni.

Czy otrzymam kredyt hipoteczny jeśli zarabiam najniższą krajową?

Tak, ponieważ banki rzadko określają minimalną kwotę dochodów uprawniającą do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Należy jednak mieć świadomość, że przy takich zarobkach kwota kredytu nie będzie wysoka.

Od lipca 2023 r. najniższa krajowa wzrośnie do kwoty 3600 zł brutto, czyli 2784 zł na rękę. Jak pokazuje kalkulator zdolności kredytowej, singiel z taką pensją i bez innych zobowiązań może liczyć na maksymalnie 90-130 tys. zł kredytu. Jednak małżeństwo o takich zarobkach (gdy każdy z małżonków zarabia najniższą krajową), może otrzymać nawet 340 tys. zł.

Uruchomienie kredytu hipotecznego – ile to trwa?

Bank na rozpatrzenie wniosku kredytowego ma ustawowo termin 21 dni od złożenia kompletnego wniosku. W praktyce jednak trwa to znacznie dłużej. Uzyskanie pozytywnej decyzji nie jest też równoznaczne z automatycznym uruchomieniem kredytu.

Najpierw trzeba podpisać umowę kredytową, a potem załatwić formalności związane z wpisaniem hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości. Dopiero wtedy bank uruchomi kredyt i zrobi to w terminie określonym w umowie. Najczęściej następuje to po podpisaniu umowy notarialnej kupna mieszkania – po jej dostarczeniu do banku środki z tytułu kredytu są wówczas przelewane bezpośrednio na konto sprzedającego nieruchomość.

Wniosek w swoim banku czy w obcym?

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, by zapytać o kredyt w swoim banku, w którym prowadzi się konto osobiste. Istnieje tutaj bowiem szansa, że ze względu na długą współpracę i regularne zasilanie rachunku bank zaproponuje nieco lepsze warunki kredytowania. Jego ofertę warto jednak zawsze porównać z ofertami konkurencji.

Czy mogę sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak, ponieważ kupione na kredyt mieszkanie jest od początku Twoją własnością i w związku z tym możesz nim swobodnie dysponować. W oddzielnym artykule wyjaśniliśmy jak dokładnie wygląda sprzedaż mieszkanie z kredytem.

Czy mogę skonsolidować kredyt hipoteczny?

Tak, istnieje możliwość konsolidacji kredytu hipotecznego. W tym celu banki udzielają kredytów konsolidacyjnych hipotecznych, a więc wymagających ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości.

Czy można zaciągnąć dwa kredyty hipoteczne?

Tak, można zaciągnąć dwa kredyty hipoteczne, a nawet więcej. Robi tak wiele osób, które np. chcą za pomocą pieniędzy z banku kupić mieszkania dla swoich dzieci. Banki nie stawiają w tym zakresie żadnych ograniczeń, o ile klient ma odpowiednią zdolność kredytową.

Nie spłacam kredytu hipotecznego – co dalej?

Zaprzestanie spłaty rat kredytu hipotecznego wiąże się z konsekwencjami. Najpierw bank rozpocznie windykację zadłużenia, wysyłając Ci monity i wezwania do zapłaty. Jeśli nie przyniosą one efektu, może wypowiedzieć umowę kredytową i wyznaczyć termin 30 dni na uregulowanie całej kwoty zobowiązania. Jeśli tego nie zrobisz, sprawa może trafić do sądu i komornika, który zlicytuje Twoje mieszkanie w celu zaspokojenia roszczeń banku.

Zupełnie inne będzie jednak postępowanie, jeśli zawczasu poinformujesz bank o swoich przejściowych kłopotach finansowych. Wówczas będzie miał on obowiązek znaleźć rozwiązanie ułatwiające Ci spłatę zobowiązania. Może więc zaproponować Ci w ramach tzw. restrukturyzacji kredytu np. wakacje kredytowe lub wydłużenie okresu kredytowania w celu obniżenia rat.

Czy mogę zaciągnąć kredyt hipoteczny w obcej walucie?

Ze względu na problemy z kredytami frankowymi od wielu lat banki oferują kredyty hipoteczne wyłącznie w walucie, w jakiej kredytobiorca uzyskuje dochody. Jeśli więc pracujesz w Polsce i masz zarobki w złotówkach, nie dostaniesz kredytu w euro, czy innej obcej walucie. W innej walucie dostępne są zatem głównie kredyty hipoteczne dla pracujących za granicą.