Flipping mieszkań – co to jest?

Nieruchomości to od zawsze jeden z lepszych sposobów lokowania środków. Ceny mieszkań stale rosną i istnieje niewielkie ryzyko tego, że zainwestowane w nie środki stracą na wartości. Co jednak gdy nie posiada się zbyt zasobnego portfela, aby zakupić kilka lokali pod wynajem? Pozostaje jeszcze flipping, który może być równie atrakcyjną, o ile nawet nie atrakcyjniejszą formą zarobku.

Na czym polega flipping?

Flippowanie mieszkań to forma zarobku, która przyszła do nas zza oceanu, a konkretnie ze Stanów Zjednoczonych. Jest to rodzaj strategii inwestycyjnej, w której wyszukuje się atrakcyjne cenowo nieruchomości mieszkaniowe, zazwyczaj w stanie do remontu.

W dalszej kolejności przeprowadza się prace modernizacyjne mające na celu doprowadzenie do zwiększenia realnej wartości lokalu. Końcowy etap inwestycji to oczywiście sprzedaż z odpowiednim zyskiem.

Flipping czy tradycyjne inwestowanie – co lepsze?

Wiele osób na tym etapie zada sobie pytanie, co jest lepsze – czy flipping czy może tradycyjne inwestowanie w inne aktywa? Tradycyjne inwestowanie, na przykład w złoto, metale szlachetne, czy obligacje, jest również skierowane na osiągnięcie wzrostu kapitału, ale w długoterminowej perspektywie. Czekanie na zwrot może zająć kilka lat lub więcej.

Wybór odpowiedniej strategii zależy od preferencji, tolerancji ryzyka i celów każdego inwestora. Warto zauważyć, że flipping, jak każda inna strategia, ma swoje zalety i wady. Kluczowym elementem sukcesu jest zawsze odpowiednie zrozumienie rynku oraz podejmowanie decyzji na podstawie zdobytej wiedzy.

Zyski, ale i ryzyko

Flip mieszkaniowy, czy inaczej house flipping to w Polsce nadal temat mało rozpowszechniony. Znacznie większą sławą cieszy się wynajem. Na przełomie lat 2016 i 2017 flipping zaistniał jako forma krótkoterminowego inwestowania środków.

To opcja idealna dla tych którzy chcą sporo zarobić, ale niekoniecznie czekać długimi latami na zyski. Potencjalnie krótki czas zamrożenia środków to największa zaleta tego rodzaju działalności zarobkowej.

Jakie są potencjalne ryzyka związane z flippingiem nieruchomości?

Flipping jako sposób zarobku dostępny dla każdego, kto ma odpowiedni kapitał, niesie za sobą pewne ryzyka. Po pierwsze, należy pamiętać o tym, że sama sprzedaż może nie pójść tak jak byśmy tego chcieli, to znaczy w założonym czasie. Jeśli zakupiona przez flippera nieruchomość, usytuowana jest w mało atrakcyjnej lokalizacji, a samo mieszkanie ma niedogodny układ pomieszczeń (na przykład pokoje przejściowe), może nie budzić zbyt dużego zainteresowania ze strony kupców. Istotne jest także piętro, metraż oraz dostęp do miejsc pracy, szkół i komunikacji zbiorowej.

Nie można zapominać także o kosztach związanych z remontem lokalu. Obecne ceny materiałów i robocizny nie napawają optymizmem. W sytuacji, gdy inwestor posiada wiedzę odnośnie trendów w wykończeniach wnętrz oraz umiejętności budowlane, może rzeczywiście uniknąć lwiej części kosztów. Kiedy istnieje konieczność zlecenia prac ekipie, a w dodatku skorzystania z konsultacji architekta wnętrz, remont może pochłonąć ogromną ilość środków.

Problemy mogą wyniknąć także z samego stanu prawnego lokalu – służebności, nieregulowanych spraw spadkowych, egzekucji komorniczych, czy samowoli budowlanej. Uporządkowanie takich kwestii, będzie po pierwsze wymagało sporo czasu, a po drugie może znów wiązać się z kosztami.

Potencjalną korzyścią, ale jednocześnie zagrożeniem będzie także sytuacja gospodarcza w kraju, która silnie odbija się na rynku nieruchomości. W momencie, gdy znajdziemy okazję inwestycyjną i mieszkanie będziemy chcieli sprzedać w czasie gwałtownych wzrostów, możemy wymagać od potencjalnych kupców wyższej kwoty. Kiedy jednak inwestycja zostanie poczyniona na tak zwanej ”górce”, a na rynku zaobserwuje się czasowe uspokojenie cen, może to oznaczać problemy ze sprzedażą mieszkania za oczekiwaną kwotę, a niekiedy także stratę części kapitału.

Jakie nieruchomości nadają się pod flippa?

Na szczęście nie ma na rynku szczególnych reguł, które określałyby to, jakie mieszkania nadają się na flipa, a jakie nie. Skłaniając się w kierunku poczynienia takiej inwestycji, chcemy jednak na niej zarobić, a więc dobrym punktem odniesienia jest skupienie się na nieruchomościach, które wystawione są do sprzedaży poniżej obowiązujących stawek rynkowych w danej okolicy – najlepiej w cenach niższych o 20-30% od rynkowych.

Na tym etapie pojawia się pytanie, dlaczego ktoś w ogóle miałby sprzedać swoją nieruchomość w tak atrakcyjnej cenie? Powodów jest wiele – emigracja i chęć szybkiego rozpoczęcia życia w innym miejscu, potrzeba zebrania środków na pilne leczenie, konieczność spłacenia długów lub pokrycia niespodziewanych wydatków, a także chęć pozbycia się mieszkania otrzymanego w spadku. Osoby, które potrzebują szybkiego zastrzyku gotówki, często skłonne są zmniejszyć swoje oczekiwania finansowe, kosztem wielomiesięcznych lub nawet kilkuletnich poszukiwań kupca.

Decydując się na spróbowanie swoich sił we flippingu, trzeba przede wszystkim nabyć umiejętność wyszukiwania dobrych okazji inwestycyjnych. Nieodłącznym elementem takiej okazji jest oczywiście cena.

Mieszkania w dobrej cenie można znaleźć:

• od wspomnianych osób prywatnych – najczęściej na portalach ogłoszeniowych, typu olx, otodom, czy gratka;
• na licytacjach komorniczych,
• w ogłoszeniach syndyków.

Jeśli samodzielne znalezienie odpowiedniego lokalu stanowi problem, warto rozważyć skorzystanie z biura pośrednictwa nieruchomości. Taka usługa będzie wymagała uiszczenia dodatkowej prowizji, jednak doświadczony agent nie tylko znajdzie lokal w ustalonym budżecie, ale także zweryfikuje jego stan prawny, a także zadba o wszelką dokumentację związaną ze sprzedażą.

Ile można zarobić na flippingu?

Do portfela inwestorów z większym doświadczeniem we flipowaniu mieszkań i poszukiwaniu okazji, może trafić nawet 20% ich początkowej wartości. Zanim jednak przystąpi się do liczenia zysków ze sprzedaży, należy się do niej przygotować.

Zarobki na flippingu uzależnione są od wielu czynników. Liczą się takie kwestie jak: wartość mieszkania, lokalizacja, standard wykończenia i jakość użytych materiałów oraz ilość samodzielnej pracy włożonej remont. Przyjmuje się, że średni zwrot z tego typu inwestycji oscyluje w okolicach od kilkunastu do kilkudziesięciu tys. zł. z jednego mieszkania.

Nie bez znaczenia jest także źródło środków, jakich używa się na zakup mieszkania. Sytuacja najlepsza jest wówczas, gdy jest to kapitał własny. Jeśli natomiast decydujemy się na zakup mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, nawet na krótki czas, wówczas zysk z całego przedsięwzięcia będzie znacznie okrojony. W wielu przypadkach pożyczenie środków na flipa staje się wręcz nieopłacalne.

Czy da zrobić flip mieszkania z minimalnym nakładem finansowym?

Flipping to wbrew pozorom forma inwestowania, którą można przeprowadzić nie tylko na rynku wtórnym, ale i na pierwotnym, choć ta pierwsza cieszy się zdecydowanie większą popularnością. Coraz więcej flipperów poszerza jednak swoje horyzonty i skłania się w kierunku systemu 10/90.

Inwestycja we flipa w formie 10/90 daje bardzo dużą elastyczność. Jak sama nazwa wskazuje, wszystko sprowadza się do tego, że aby móc mianować się pełnoprawnym inwestorem, wystarczy wpłacić deweloperowi zaliczkę w wysokości 10% wartości nieruchomości. Potocznie nazywa się to ”dziurą w ziemi”. Pozostałe 90% środków przelewamy natomiast na konto dewelopera przed lub tuż po oddaniu mieszkania.

Koniec inwestycji jest w tym przypadku zróżnicowany i uzależniony od tego co wynegocjujemy z deweloperem oraz jak szybko znajdziemy kupców. Musimy wpłacić 10% środków już na etapie podpisania umowy deweloperskiej, czyli jeszcze zanim budynek stanie na placu budowy. Później jednak nie musimy już ani zaciągać kredytu bankowego, ani angażować własnych środków.