Umowa dożywocia

Choć umowa dożywocia wielu osobom kojarzy się z przekazywaniem kolejnym pokoleniom gospodarstw rolnych, to zdecydowanie niejedyne okoliczności zawierania tego porozumienia prawnego.

Umowa dożywocia staje się także coraz popularniejszym sposobem na ochronę przed obowiązkiem zapłaty zachowku. Czym dokładnie jest tego typu dokument i jakie niesie za sobą konsekwencje dla obu stron? Wszystkie szczegóły poniżej.

Na jakich zasadach działa umowa dożywocia?

Dokładny opis umowy z dożywociem znajdziemy w art. 908-916 Kodeksu cywilnego, gdzie przeczytamy, że jest to zobowiązanie właściciela nieruchomości do przeniesienia własności na nabywcę oraz zobowiązanie nabywcy, by w zamian zapewnił zbywającemu dożywotnie utrzymanie. Umowa ma charakter losowy oraz alimentacyjny.

Prawo własności nieruchomości może być przeniesione na dowolny podmiot, jednak zbywającym może być wyłącznie osoba fizyczna, aby można było wprowadzić w życie postanowienie dożywotniego utrzymania.

Jak zawrzeć umowę dożywocia?

Aby umowa dożywocia została prawidłowo zawarta, obie strony muszą spotkać się u notariusza, a sam akt notarialny powinien zawierać:

• przeniesienie prawa własności nieruchomości,
• zobowiązania nabywającego względem przenoszącego prawo, czyli dożywotnika.

Zawarte w porozumieniu zapisy zaczynają obowiązywać w momencie podpisania umowy.

Należy pamiętać, że wiąże się ono z pewnymi kosztami.

Ile kosztuje umowa dożywocia?

Koszt taksy notarialnej związanej ze sporządzeniem i poświadczeniem umowy dożywocia jest uzależniony od wartości nieruchomości, której dotyczy dokument. Jeśli dom lub mieszkanie, które jest przedmiotem umowy, ma wartość kilkuset tysięcy złotych, zapłacimy najprawdopodobniej od 2 000 zł do 4 000 zł.

Dodatkowy koszt to 200 zł opłaty sądowej za dodanie stosownego wpisu do księgi wieczystej nieruchomości.

Czy od umowy dożywocia płaci się podatek?

Podpisanie umowy dożywocia rodzi obowiązek podatkowy. Mowa o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli tzw. podatku PCC. Osoba, której przekazano na podstawie dokumentu prawo do nieruchomości, musi odprowadzić do Urzędu Skarbowego 2% jej wartości.

To oznacza, że jeśli nabywający nieruchomość otrzymał od dożywotnika dom o wartości 600 000 zł, fiskusowi należy się 12 000 zł.

Dodatkowym aspektem, który warto poruszyć, jest obowiązek wspólnego zamieszkania oraz ewentualna śmierć nowego właściciela nieruchomości z dożywociem.

Czy po zawarciu umowy dożywocia trzeba mieszkać razem?

Polskie przepisy nie nakazują (ani też nie zabraniają) wspólnego zamieszkiwania stronom umowy. To oznacza, że dożywotnik i obdarowany mają w tej kwestii dowolność, jeśli oczywiście nie zostało to wcześniej sprecyzowane w umowie dożywocia. W większości przypadków zapis na ten temat znajduje się w dokumencie.

Co z umową dożywocia w przypadku śmierci obdarowanego?

Dożywocie jest majątkowym prawem osobistym, co oznacza, że:

• nie da się go zbyć,
• nie podlega dziedziczeniu.

W przypadku śmierci umowa z dożywociem wygasa.

A co w sytuacji, gdy obie strony żyją, ale któraś z nich, chce rozwiązać umowę?

Czy można rozwiązać umowę dożywocia?

Rozwiązanie umowy dożywocia jest możliwe wyłącznie sądownie i to na podstawie naprawdę mocnych przesłanek. Samo pogorszenie się stosunków między obdarowującym i obdarowanym, czy też kłótnia nie wystarczą. Konflikt może jednak spowodować zmianę formy umowy. Sąd modyfikuje wtedy zapis o dożywotnim utrzymaniu na rzecz dożywotniej renty dla dożywotnika.

Kiedy umowa dożywocia jest nieważna?

Nieważna będzie każda umowa o dożywocie, która nie została zawarta w formie aktu notarialnego. Dokument nie może być sporządzony w sposób dowolny. Niedopuszczalny jest jej ustny charakter, czy spisanie jej między stronami samodzielnie.

Jeżeli umowa dożywocia ma sprawić, że unikniemy w rodzinie sporów o zachowek, ważna będzie nie tylko poprawność dokumentu, ale także poznanie jej dodatkowych cech, o których piszemy w dalszej części tekstu.

Umowa dożywocia a zachowek

Zachowek to pojęcie z dziedziny prawa spadkowego. Oznacza pewną kwotę, do której prawo mają pominięci w testamencie, postępowaniu spadkowym czy darowiznach bliscy zmarłego.

Umowa dożywocia wymyka się ramom zachowku, ponieważ nie stanowi „bezpłatnego przysporzenia”. Jest umową wzajemną, ekwiwalentną. Otrzymująca prawo własności nieruchomości strona umowy, musi bowiem w związku z jej zawarciem ponieść pewien koszt – zapewnić przenoszącemu prawo określone świadczenia. To sprawia, że nieruchomość nie jest darowizną i krewni dożywotnika nie mają do niej żadnych praw. Przy wyliczaniu substratu zachowku, przedmiot umowy dożywotniej nie zostaje wzięty pod uwagę.

Istnieją oczywiście sytuacje, w którym rodzina nie zgadza się z brakiem prawa do zachowku – w takim przypadku może próbować podważyć umowę.

Czy da się podważyć umowę dożywocia?

Podważenie darowizny z dożywociem jest możliwe, jeśli udowodnimy tzw. wadę oświadczenia woli. Wskazanie zaistnienia wady tego typu, może skutkować unieważnieniem pewnych czynności prawnych – w tym: aktów notarialnych.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego wadliwym oświadczeniem woli jest to, składane:

• nieświadomie,
• pod przymusem,
• pod wpływem choroby lub zaburzenia czynności psychicznych.

O podważenie dokumentu mogą starać się nie tylko osoby postronne, ale także strony umowy. Na przykład w sytuacji, kiedy dożywotnik w jej skutek stał się niewypłacalny.

Plusy i minusy umowy dożywocia

Na koniec podsumujmy jeszcze wady i zalety umowy dożywocia.

Osoby, które decydują się na podpisanie umowy dożywocia, czerpią z niej duże korzyści:

• dożywotnik zapewnia sobie spokojną starość – umowa dożywocia może zapewnić mu stały dostęp do środków na emeryturze;
• nabywca natychmiastowo staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.

Minusy to przede wszystkim:

• konieczność podpisania aktu u notariusza;
• podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości;
• trudne do przeprowadzenia sądowe rozwiązanie umowy.