Sprzedaż mieszkania z kredytem

Jako posiadacz nieruchomości kupionej na kredyt, możesz mieć wątpliwości czy jesteś w stanie dowolnie nią dysponować również w kwestii sprzedaży.

Od razu uspakajamy – hipoteka jest wyłącznie rodzajem zabezpieczenia kredytu, ale to, w czyich rękach znajdzie się nieruchomość, zależy wyłącznie od Ciebie.

Sprzedaż mieszkania z kredytem jest równie prosta, co w przypadku nieruchomości kupionej za własny kapitał, więc jeśli jest to dla Ciebie opłacalne, możesz śmiało dokonać takiej transakcji.

Kiedy warto rozważyć sprzedaż nieruchomości z kredytem?

Istnieje wiele sytuacji, w których właściciele domów i mieszkań rozważają sprzedaż posiadanej nieruchomości, nawet jeśli została ona kupiona na kredyt.

Jedną z nich jest na przykład rozwód małżonków, z których żaden nie chce przejąć wspólnego lokum.

Wbrew żartobliwemu powiedzeniu, że kredyt hipoteczny łączy w trwalszy sposób niż małżeństwo — mieszkanie z hipoteką zbywa się w ten sam sposób, co mieszkanie bez niej.

Pozostałe powody, dla których właściciele decydują się na sprzedaż nieruchomości z kredytem, to na przykład chęć:

• zmiany metrażu na większy lub mniejszy;
• pozyskania dodatkowej gotówki;
• wycofania się z decyzji o kredycie przez wzgląd na rosnące raty i problem ze spłatą.

Tego typu transakcja jest możliwa w większości powyższych przypadków.

Czy można sprzedać dom lub mieszkanie z kredytem?

Nieruchomość z aktywnym wpisem o hipotece na księdze wieczystej można sprzedać na dokładnie takich samych zasadach, co nieruchomość bez takiego wpisu. Zaciągając w banku kredyt hipoteczny, nie czynisz go bowiem współwłaścicielem swojego mieszkania. Nieruchomość należy do Ciebie zgodnie z informacją z II działu księgi wieczystej.

Oczywiście zarówno bank jak i kupujący muszą na pewnym etapie sprzedaży dowiedzieć się o chęci zbycia nieruchomości oraz kredycie i cały proces będzie wymagał pewnych drobnych, dodatkowych formalności, jednak zasadniczo cała transakcja przebiegnie bliźniaczo podobnie do tej, która dotyczyłaby mieszkania czy domu bez kredytu.

Czy bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż?

Przed podpisaniem z kupującym umowy przeniesienia własności, będziesz musiał zdobyć od banku pewne dokumenty, ale absolutnie nie musisz pytać o zgodę na sprzedaż.

Wystarczy, że złożysz wniosek o wydanie odpowiednich formularzy, które uzupełnią dokumentację, wymaganą, by przeprowadzić transakcję.

Rola banku będzie ograniczać się do wydania pism. Jeżeli nie zalegasz z płatnościami na poczet rat kredytu, nie spotkasz się z odmową.

Chodzi o dokumenty takie, jak:

• zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia – otrzymane saldo to informacja, ile trzeba będzie wpłacić do banku, by zamknąć kredyt i wykreślić wpis o hipotece;
• promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po uregulowaniu odpowiedniej kwoty kredytu – jest ważna 30 dni, więc tyle czasu będziesz posiadał na dopełnienie pozostałych formalności wraz z notariuszem i kupującym.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką — potrzebne dokumenty

Poza dokumentami z banku cała procedura sprzedaży będzie wymagała od Ciebie również przygotowania:

• aktu własności;
• numeru księgi wieczystej;
• zaświadczenia o niezaleganiu z czynszem ze spółdzielni lub wspólnoty;
• zaświadczenia o braku meldunku na mieszkaniu poprzednich właścicieli;
• zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości.

Kiedy skompletujesz wszystkie pisma, możesz przeprowadzić z kupującym transakcję.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem – instrukcja

Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku wygląda następująco:

1. Kompletowanie (opisanej wyżej) dokumentacji.
2. Ustalenie z kupującym sposobu zapłaty – jeśli nabywca będzie posiłkował się kredytem hipotecznym, należy w pierwszej kolejności podpisać umowę przedwstępną, która będzie mu potrzebna do złożenia wniosku o zobowiązanie.
3. Podpisanie z kupującym aktu notarialnego poświadczającego przeniesie własności.
4. Spłata kredytu hipotecznego – jeżeli kupujący zapłaci w gotówce, będziesz musiał dokonać spłaty we własnym zakresie. W przypadku kredytu hipotecznego po jego stronie banki wykonają transakcję między sobą, a Tobie zostanie przekazana wyłącznie ewentualna nadwyżka.
5. Przekazanie nowemu właścicielowi nieruchomości listu mazalnego z banku, potwierdzającego wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Ostatnia kwestia, którą warto poruszyć, to dodatkowe koszty, które możesz ponieść z tytułu takiej transakcji.

Ile kosztuje sprzedaż mieszkania z kredytem?

Koszt, który na pewno pojawi się po Twojej stronie to podatek od czynności cywilnoprawnej wynoszący w tym przypadku 2% wartości nieruchomości.

Dodatkowe opłaty, które mogą się pojawić, to:

• Prowizja banku za przedterminowe uregulowanie należności
  wcześniejsza spłata kredytu może wiązać się z pewnym kosztem, jeśli Twój kredyt był zaciągnięty przed 22 lipca 2017 roku. O szczegóły zapytaj swój bank.
• Podatek dochodowy
  wynosi 19% różnicy ceny zakupu od ceny sprzedaży nieruchomości, jednak dzięki obowiązującym przepisom i ulgom podatkowym, większość sprzedających nie musi go regulować. Dotyczy wyłącznie nieruchomości sprzedawanych przed upływem 5 lat od daty zakupu.

Sprawdź teraz, czy kiedy jesteś stroną kupującą nieruchomość z kredytem, musisz pamiętać o jakiś dodatkowych procedurach.

Kupno mieszkania z hipoteką — jak to wygląda?

Z perspektywy kupującego, cała transakcja przebiega w sposób standardowy i nie ma dla niego żadnego znaczenia, czy mieszkanie posiada wpis dotyczący hipoteki na księdze wieczystej, czy nie.

Jeżeli nabywca ubiega się o kredyt na zakup nieruchomości, bank na pewno będzie wymagał:

• przedwstępnej umowy kupna;
• promesy dotyczącej wykreślenia wpisu hipoteki z księgi wieczystej — po uregulowaniu dotychczasowego kredytu.

Zadbaj o to, by sprzedający dostarczył te dokumenty.

Pytania i odpowiedzi

Poniżej zamieściliśmy 4 najczęściej zadawane przez internautów pytania wraz z odpowiedziami – po ich lekturze nie powinieneś mieć już żadnych wątpliwości dotyczących sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką.