Najem prywatny a podatek od wynajmu mieszkania 2019

Zakup nieruchomości na wynajem to popularny rodzaj inwestycji, który pozwala zarobić zdecydowanie więcej niż lokata. Osiągany z wynajmu comiesięczny dochód może być znaczącym zastrzykiem dodatkowej gotówki, który jednak należy rozliczyć z fiskusem. Poniżej podpowiadamy, jak to zrobić, gdy jest się osobą fizyczną. Okazuje się bowiem, że do wyboru są dwa sposoby opodatkowania: ryczałt i podatek od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych.

Jak rozliczyć wynajem mieszkania przez osobę fizyczną?

Wynajmowaniem nieruchomości w Polsce zajmują się zarówno firmy, jak i osoby fizyczne. W tym drugim przypadku są to właściciele mieszkań i domów, którzy udostępniają je odpłatnie lokatorom będącym również najczęściej osobami fizycznymi. Do niedawna takie transakcje między osobami prywatnymi odbywały się głównie w tzw. szarej strefie, czyli bez odprowadzania podatków, a nawet bez zawierania formalnych umów.

Kilka lat temu Ministerstwo Finansów szacowało, że poza systemem podatkowym było nawet 90% rynku najmu. Powoli się to zmienia, ponieważ zatajenie przed “skarbówką” faktu uzyskiwania dochodów z wynajmu mieszkania jest po prostu karane – w skrajnym przypadku może być to nawet określone jako przestępstwo skarbowe i zagrożone karą grzywny lub więzienia.

Osoby fizyczne chcące uniknąć kłopotów z urzędnikami, mogą odprowadzać podatek od wynajmu mieszkania w dwojaki sposób do wyboru:

  • poprzez ryczałt ewidencjonowany,
  • na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Którą metodę rozliczania z fiskusem wybrać, wyjaśnimy poniżej. W tym miejscu warto wspomnieć o zmianach w przepisach, jakie nastąpiły w 2019 roku. Otóż wcześniej chcąc rozliczać się ryczałtem w kolejnym roku podatkowym, należało o tym poinformować Urząd Skarbowy do 20 stycznia lub najpóźniej w dniu uzyskania pierwszego przychodu z najmu, jeśli nastąpiło to w ciągu roku podatkowego.

Od 2019 roku zawiadomienie o rozpoczęciu rozliczania się na podstawie ryczałtu należy złożyć najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnie się pierwszy przychód.

Ryczałt jako podatek od wynajmu mieszkania

Najpopularniejszym sposobem rozliczenia dochodów uzyskiwanych z najmu jest ryczałt ewidencjonowany. Odprowadza się go od przychodu (a nie dochodu), a oblicza według dwóch stawek (obowiązują one w 2019 roku):

  • 8,5% – od przychodów rocznych z najmu nieprzekraczających w sumie 100 000 zł,
  • 12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Warto wyjaśnić, co rozumie się w tym przypadku za przychód – jest to po prostu czynsz otrzymywany od lokatorów, od którego więc nie można odliczyć kosztów jego uzyskania, czyli np. rachunków za media, czynszu dla spółdzielni, czy kosztów związanych z eksploatacją mieszkania.

W praktyce więc opłaca się w umowie najmu wskazać, że rachunki te nie wliczają się do czynszu, a lokator reguluje je we własnym zakresie. W przeciwnym razie te dodatkowe opłaty musiałyby powiększyć przychód właściciela nieruchomości.

Ryczałt jako podatek od wynajmu mieszkania z pewnością jest atrakcyjny ze względu na niską wysokość, jednak należy pamiętać, że trzeba go płacić raz w miesiącu lub raz na kwartał, a do tego pilnować momentu przekroczenia limitu 100 000 zł, aby zastosować właściwą stawkę.

Podatek od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych

Ten sposób rozliczania się z fiskusem polega po prostu na rozliczeniu dochodów z tytułu najmu w rocznym PIT-36, z zastosowaniem stawek podatku według ogólnej skali, czyli 18 lub 32%. Oprócz tego co miesiąc należy odprowadzać zaliczki na ten podatek (tak jak przy działalności gospodarczej).

Warto zauważyć, że opodatkowaniu tutaj podlega dochód, a nie przychód jak w ryczałcie. Rozumie się go jako przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu, czyli m.in. o opłaty związane z eksploatacją mieszkania (jeśli pokrywa je właściciel, a nie lokator), wydatki na wyposażenie, czy odpisy amortyzacyjne.

Kosztem mogą być również odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, dlatego ta forma opodatkowania cieszy się popularnością wśród kredytobiorców. Warto też wspomnieć, że zasady ogólne pozwalają skorzystać z kwoty wolnej od podatku, a ryczałt nie.

W praktyce trudno rozstrzygnąć, która metoda rozliczania się z fiskusem z tytułu najmu mieszkania bardziej się opłaca. W większości przypadków tańszy jest ryczałt, jednak są sytuacje, w których opodatkowanie na zasadach ogólnych może okazać się korzystniejsze. Najważniejsze jest, by w ogóle odprowadzać podatek od wynajmu mieszkania, ponieważ jest to w Polsce obowiązkowe.

O autorze

Katarzyna Zet
Katarzyna Zet 28 artykuły

Z wykształcenia ekonomistka, która zawodowo od przeszło 15 lat związana jest z branżą finansową. Od 5 lat copywriterka, która specjalizuje się w tworzeniu wartościowych treści na portale internetowe m.in. Hintigo.pl, a także tekstów dla firm z branży finansowej i nie tylko. Prywatnie miłośniczka podróżowania, smakowania kuchni świata, dobrych kryminałów i wycieczek rowerowych.

Zobacz także

0 Opinii

Jeszcze nie skomentowano!

Możesz być pierwszy skomentuj ten post!

Dodaj opinię